捞金地下室生意，开发商需要算几笔帐

当小开发商瞻仰地上的塔楼，盘算着通过降低容积率来提高收益的时刻，部门大型开发商已经在打地下室的主意，通过降低地下室的修建面积来节约成本。

对开发商而言，建一个地下室，投进去的是真金白银，但看得见的利润很少，投入产出比远远低于地上修建。少做或抬高地下修建不仅可以节约成本，在总建面积不变下，还可以使可售货值和利润实现最大化。

“一个项目每抬高10公分，就能省下20万元-40万元。”一位Top3房企区域总裁林凡向经济观察报先容，这是团体老板开会时经常强调的生意规则。从下层员工做到区域总裁级别的林凡，对地下室投入产出比也心知肚明，“就像吃辣椒会辣一样，属于知识”。

对于拥有数百个、上千个项目的大型开发商来说，每个项目抬高1米，节约下来的是数亿元、甚至数十亿级的成本。在当前土地、修建材料、工人等成本不停上升靠山下，地下室是为数不多可挖掘的领域。

2020年以来，林凡所在的公司，从团体层面对地下建安成本的管控要求越来越高。一季度团体集会时重点强调过一次，6月初的区域总裁集会上，这一要求再次被提及。集会竣事后，林凡也向区域内的项目总经理强调了老板的意志。

车位配比、人防空间、装备用房等是地下室的硬性指标，在无法从尺度上剔除的情形下，若何横向地优化设计，尤其是三四五线都会的人防、车位配比调整；纵向上若何尽可能调整地下室的高度，甚至在自然地面上做地下室，房地产开发商们有自己的考量。

背成本

外立面的用料、户型设计、装修尺度、园林绿化，这些地上可视的修建形态，不仅是开发商角逐比拼的重点战场，也是业主能亲身感受到且为之买单、发生溢价的部门。鲜有开发商将“地下室建得好”作为案场的营销说辞。

但“卖相并不悦目”的地下室却占有着一个项目不小比例的建安成本，一家前十房企华北区域项目总经理曲邯用“深恶痛绝”来形容自己的感受。

地下室的制作包罗车库、人防空间、装备用房、仓储空间等形态。其中，出于国防平安需要，一样平常地下最底层做为人防空间，钢筋混凝土含量、防护门、结构外墙、地下防水、基坑支护等具有单独的设计尺度。

但从商业的角度而言，人防空间不允许生意，在和平时期，开发商可以有偿用于商业。也就是只租不售。地下产权车位、仓储虽然可以买卖，但无论从成本投入，照样销售价钱，对于开发商都不算事一笔划算的生意。“地下室建设投入有时就是个无底洞。”凭据曲邯估算，地下人防空间的单方建安成本比地上修建部门凌驾50%以上。若是地上修建的成本是2000元/平方米，那么地下室一层的制作成本可以到达3200元-3500元/平方米，地下二层的成本更是到达4000-5000元/平方米。

曲邯示意，地下部门的成本并非根据深度呈线性增进，地下三层相较地下二层的成本区别异常大，越往下开挖，地质条件庞大，整个土方需要挖土、回填、防渗漏，投入大量钢筋、混凝土等建材。

更多的投入并不意味着更高的回报，地下室的售价无法和地上部门一视同仁。抬高，或向下走？开发商对地下室的态度经历过几个转变。

2017年之前，由于每个项目地上修建受容积率限制，地上可售部门和总修建面积的比值为可售比。在限价靠山下，开发商在北京的项目会只管往地下走，用那时可售但不计入容积率的地下面积去“背”地上的货值，争取利润最大化，一度泛起地下价钱高企的情形。

2017年，北京市最先对地下面积举行限价，要求地下面积的单价不跨越地上的一半，加之地下制作成本高、舒适性差，“偷地下”征象由此逐渐退出市场，不再受到开发商的青睐。

部门开发商尝试做底跃产物，将首层与地下一层或与二层买通，行使室内楼梯形成跃层。近年北京再次脱手“堵漏”，不允许地上和地下连通，部门开发商将地上住宅、地下仓储空间绑定出售，一层业主可以自行将住宅与地下室买通。

但此类底跃的产物力竞争性不足，地下部门价值与投入形成的剪刀差，劝退了不少打地下室算盘的开发商。

车位账

每个项目有车位配比的要求，各地划定车位数与户数比例通常为1:1或1:1.5不等。在北京、河北、沈阳、大连等地均有开发项目履历的曲邯先容，北上广深等一线都会高地价、高房价，建安成本相较土地价钱占比不大，而且小区入住率高，车位对多数业主是刚性需求，一二线都会的地下车位不愁卖。

若是计入公摊面积，一个尺度车位的面积为40平方米左右，根据每平方米3500元成本盘算，地下车位的建安成本到达14万元/个，北京非核心地段的车位费只能委曲填平制作成本。

对比三四五线都会的刚需楼盘业主，由于经济、习惯等缘故原由，对车位的需求并不那么强烈。尤其是户外公共空间较为广漠的都会，很大部门选择将车停在户外或路边，，节约的车位费甚至抵得上装修费。

长沙一家本土开房地产发商总经理覃湘算了一笔账，他在长沙操盘的一个刚需项目，2014年开盘，每个车位售价是6万元，6年过去了，至今还剩30%车位未售出。

覃湘示意，“这已经算不错的成就了”，三四线都会刚需楼盘的车位约莫需要10年才气所有售完。

地下车位分为产权车位和人防车位，凭据《人民防空法》的要求，地下车库宜连系人防设计，在平时作为汽车车库使用，在战时则作为职员、物资的遮掩场所。一样平常都会计划都有对人防配建面积比例的划定，也可以缴纳一定用度，由政府易地再建。

和产权车位差别，人防车位一样平常只租不售，最长租期为20年。一家top3房企东莞区域项目总许司示意，近年来，各地对人防车位的划定也有所松动，广州、东莞允许出售，深圳则由于车位重要，无论人防抑或是产权车位均只租不售。

许司先容，其操盘的项目建面约为30万平方米，前期测算过两个方案，一是根据政府要求的额度在项目地下建设人防空间；二是只建一半的人防空间，另一半和计划部门等相同，上缴易地建设费。两个方案最终的车位利润差跨越2000万元。

各地对人防车位的所有权和使用权尺度纷歧。曲邯透露，此前其在沈阳操盘的两个项目，被有关部门要求每年缴纳出租或出售人防空间作为车位的用度，每年每平方米数元不等，也可以一次性缴纳。“人防空间制作成本很高，开发商把人防车位用于谋划，每年要向人防办交钱，但整个车库一年能卖出的车位有限，经常泛起车位钱不够交费的情形，以是最后我们也只能将车位闲置，谁也不让用。”曲邯透露。

车位、地下面积卖不出价钱，若何严控可售比，是重仓三四五线都会的开发商无法回避的问题。

许司示意，小县城土地成本没那么高，和北京3-4万元/平方米的楼面价相比，小县城只需要几千，而天下的建安成本，包罗钢筋、水泥、砂石等价钱对照透明，无非是人工上有些许崎岖，对比下来，三四五线都会的建安和土地成本之间的关系显得稀奇显著。

对三四五线都会而言，建安成本能占总开发成本40%-60%，其中地下制作成本占比达20%以上。与此同时，三四五线都会又用不了那么多车位，根据1:1或1:1.2的比例一刀切建地下车位，对开发商而言压力较大，加之当下楼盘销售不景气，开发商会只管和计划部门相同。

人防车位不能售，只能在项目交付以后，由物业公司去向人防系统申请用于租赁，平战连系。曲邯透露，对开发商来讲，地下室的一次性投入伟大，多数开发商早前选择交人防异地建设费，哪怕不挣钱也要换成可售车位，至少能在一定水平上冲抵整个建设成本。

易地建设需要当地政府、人防办批准，不是所有项目想交费就能办的。曲邯透露，北京的项目已经不被允许易地建设了。

许司透露，其曾在广东某三线都会开发一个小区，车位配比为1:0.8，彼时其曾以区位偏远、针对中低收入阶级、户型面积小等理由，乐成将车位配比调整为，50平方米以下户型车位配比降至1:0.3；50-80平方米为1:0.6；100平方米以上为0.8；140平方米以上面积根据1:1配建。

开发商不愿意做人防车位的另一缘故原由，是出租人防车位的租金收益不在地产开发的报表体现，而计入物业公司谋划数据中。林凡弥补，销售回款才是开发公司的主营业务，没有任何一个开发商愿意去多建地下室。

加减法

除了减量建设，只管抬高地下室，也是地下室生意经的重要内容。

现在，天下各地对地下室的要求一样平常为：地下车库顶板覆土厚度不宜跨越1.5米，从报规口径来说仍属于地下室。

曲邯透露，有些小区的正负零地面比市政门路高1.5米，地下再挖一挖，这个“半地下”有了采光，变相偷出一层面积来。这在北京等一线都会的操作空间异常小，6、7年前的河北可以实现，但近三年也实现不了了。

而南方都会为了防潮放涝，计划上允许有架空层存在，不计入面积。因此许多南方项目会打造一个架空层或挑高5-6米的大堂，虽然增加了竖向制作、外装、内装成本，但对于高端项目能发生溢价，是许多豪宅项目的标配。曲邯举例说明了南北方都会地方计划的差异性。

架空层、半地下室发生的溢价并非抬高地下室的主要目的，曲邯注释称，而是为了少挖土、加速项目周转。

前述地下高额的建安成本是一方面缘故原由。若是地质条件对照庞大，好比地下磁力层已经风化，或是岩层太浅，不满足地下室建设时，抬高10公分能节约的成本十分可观。

在林凡看来，相对于数十亿货值的项目来说，抬高10公分节约20万元-40万元可以忽略不计。其主要诉求是加速周转和回款。

“对不太善于工程治理的小型开发商，3个月能建完地下室算很好的了。”许司直言，从工期来看，其卖力的项目建完一栋楼需要70天，照样在天气条件“给力”，工程十分顺畅的情形下完成的。其中，建地上第一层需要10天，再往上一层仅需5天，而制作一层地下室，连带打桩、挖土至少2个月。正负零地面建完后，2个月预计盖12层，靠近到达预售节点，“到这里才看得到进账”。

部门都会要求项目建设到正负零地面就可以预售，开发商由此最先回款。因此，若是三四五线都会能抬高、少做甚至不做地下室，在自然地面上做车库，架空层停车等，既可以加速施工速率，降低开发商成本，还可以加速回款。

“相当于预售节点提前了2个月，不打桩、不挖土，直接在地上就开干了。”许司示意，这节约下来的钱因项目而异，货量越大，开发周期长，资金占用的成本会减少得更多。

覃湘在长沙的项目受返乡置业潮影响较大。其直言，许多业主在广州、深圳、杭州等地事情，在老家购置一套屋子，属于投资、非自住，只在过年或特殊时期回长沙住几天。这类业主买了房大多不买车库，会选择按天租用车位，大量车位闲置。

其次，地产和金融直接挂钩，项目占用的资金量越大，使用的周期越长，成本越高，“可能最终挣的钱被银行分了，甚至被渠道吃掉”，覃湘坦言，制作一层地下室破费的40天时间，其资金成本没有发生效益。

若何处置三四五线项目的地下部门，覃湘没有更好的设施，“只能廉价卖，或者为了尽快收盘，快速变现，也为了利便税务清缴，免去让税局评估地下车库的虚拟价值的历程，可以转让给第三方，即外销。”实际上，小区车位只能卖给小区业主，这一操作属于违规。

许司还注释了三四五线都会大盘项目的操作逻辑，例如分三期开发，前两期的地下室额度先不建，延迟到最后一期再返建，甚至不建，选择缴费、异地建设，此时前期资金基本回笼，整个项目的资金成本降到最低。

地下室的1公分“沉浮”，需要经由哪些部门赞成？许司透露，一样平常要和计划部门相同，综合思量门路原始标高、绿化等，在部门三四五线都会只需要当地县长或县委书记赞成即可。

地下室的投入产出比在项现在期测算时，会盘算修建总面积的单方成本，把地上部门的成本摊到地上可售部门去，若是成本和售价相近，那么开发商忙活一个项目下来，净赚的是地下车库的收入。曲邯说，这不是行业隐秘。

（应受访者要求，林凡、曲邯、覃湘、许司均为假名）

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