WeWork的“中国门徒”们：倒闭、关店、调整、尚未盈利

“被孙正义称作“下一个阿里”的WeWork还能撑多久？

凭据WeWork之前宣布的财务数据来看，仅今年上半年就烧掉23.6亿美元现金。随着IPO设计的失败，WeWork面临严重的现金欠缺问题。克日有新闻称，为了节省开支，WeWork准备裁员，预计将裁掉至少2000名员工，相当于现在员工总数的13%。

灾患丛生，《福布斯》最近称We Co.的估值最多只是28亿美元，从470亿美元到28亿美元，WeWork的估值履历了“膝斩式”的下跌。

2015年，被称为中国的团结办公“元年”。彼时，看到WeWork生长势头迅猛，它的一帮“中国门徒”纷纷入局赛马圈地。那一年，中国的团结办公数目从50家生长到了2300家。

然而，四年后，行业生长急转直下。数据显示，2018年至今年4月，团结办公品牌削减40家，运营时间均未跨越2年。生长缓慢、濒临停业倒闭状态的团结办公空间品牌占总数的28.1%。

据铅笔道DATA显示，现在还在运营的、有一定规模的团结办公只剩80几家，B轮以上的不足10家（这几家融资总额近200亿元），甚至在今年披露融资的只有优客工厂、氪空间以及Bee+。与去年行业融资额近68亿元相比，可谓天差地别。

在2018年并购潮之后，调整、关店成为今年海内团结办公的关键词。“祖师爷” WeWork血淋淋的教训在前，它“中国门徒”们也最先选择以稳为主的生长计谋，首先解决“活下去”的问题。

注：本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公然信息，论据难免偏颇，不存在刻意误导。

地产大佬占尽天时地利

团结办公行业的降生，恰巧赶在创业大潮来临。早先，它的手段无非是先租下可办公的场所，将其改造成自力的办公空间和共享工位，再转租出去，收取响应的工位费。按一般人的明白，团结办公跟传统的二手房东没什么两样。

2015年，在“万物皆可共享”的浪潮助推下，中国团结办公行业最先泛起爆发式增进。

这一年被称为团结办公空间的元年。也是在这一年头，身为万科团体前高级副总裁毛大庆选择告退创业，“不懂创业圈玩法”的毛大庆准备出让60%股权融资6000万元天使。最终，徐小平乐成说服他先出让6%股权融资600万元，而时至今日这个项目已经发展为估值124亿人民币的独角兽。

这个项目即是优客工厂。

按业内人士的话讲，WeWork先用了3年的时间耐心制作了一条完善尺度的船，然后才出海航行。

而中国的团结办公企业并不具备WeWork那样的战略窗口期，一上来即是白刃战，因此只能先快速建一条船下海，然后边开船、边补船。

优客工厂即是云云，先走的是收购的路子，先用资源的气力把空间运营规模做上去，再逐步学习WeWork投资一些配套企业，构建协同网络。

早在2016年，优客工厂就以战略投资形式介入了无界空间的A轮融资；2017年4月，洪泰创新空间并入优客工厂，是那时海内团结办公领域的最大一笔合并买卖；2017年11月，优客工厂控股碎片空间。

2018年是优客工厂的狂奔之年。除了方糖小镇（最终合并未杀青）外，优客工厂又连续不停地并购了wedo团结创业社、爱特众创、火箭科技。一番并购之后，优客工厂一度成为亚洲规模最大的团结办公空间。

现在，优客工厂已经在海内44个都会拥有跨越200个办公空间，服务的企业跨越4000家。

据外媒报道，优客工厂将于2019年第三季度赴美IPO，后又有报道称将于2020年上市。现在，WeWork的上市之路也越发崎岖，优客工厂的上市声音似乎也越来越少。

住手现在，优客工厂已经举行了19轮融资，得到了包罗红衫资源，真格基金等多方着名基金机构的支持，迄今优客工厂获得总融资金额已跨越56亿元人民币。

不外，扩张之路并非一帆风顺。近期，方糖小镇就宣布和优客工厂已经“分手”。

方糖小镇团结创始人兼COO杨学涛回应分手缘故原由称，双方对于营业以及未来行业生长的明白泛起了分歧，方糖以为找到了更好的路径，“以是自力生长更好”。他还示意，“分手”后，方糖小镇将不再追求规模，而更关注企业的良性生长。

在2018年并购潮之后，调整、关店是今年海内团结办公的关键词。以优客工厂为代表的海内团结办公运营商，现在都是以稳为主。这并不意味着营业的缩短，反而是许多团结办公运营商在逐渐探寻相符自己能力的谋划面积。

优客工厂旗下有多个团结办公的品牌，现在已经能针对差别人群的需求推出差别面积和功效的团结办公产物，精细化运营逐步变为成为海内团结办公谋划者的共识。

围绕这个平台，优客工厂举行了大量的手艺投入和并购，其公司名下收购了许多手艺创新企业。从物联网到共享车位再到无人值守货柜、无人健身房、互联网打印等等，开端围绕团结办公空间，建立了一个完整的全链条商业模式。

在创始人毛大庆看来，优客工厂的价值不是若干办公位置，而是能直接触及入驻企业需求的这张网。

就团结办公的本质而言，房地产玩家是有先天优势的。除了毛大庆，另有潘石屹也早在2015年举行结构。

“我以为做生意的时刻盈利是第一位的，规模是第二位的。”潘石屹说。在一次3Q都会拓展大会上，他炮轰了整个团结办公行业。“若是对这些不成熟的行业不成熟的企业家，要给他们钱就是坏事情，就是揠苗助长，都是钱惹的祸，造成大量虚耗，若是没有钱，就惹不了这个祸。”

潘石屹是有底气说这种话的。

他旗下的“SOHO 3Q”自2015年头推出，在1年多的时间里，就已生长成为海内最大的团结办公空间之一。克日，SOHO中国有限公司公布公司2018年经审计的年度业绩通告，通告显示，其团结办公项目SOHO3Q规模进一步扩大，已拥有跨越3万个工位。

潘石屹的SOHO，本质上可看做团结办公的雏形。但潘石屹入局团结办公后醒悟很早，他在去年宣布SOHO 3Q奋战的不再是团结办公领域的战场，而是要做一个办公楼综合服务商。同时，他还“忠告”商业地产的子弟们：“若是让市场去给它输血，一轮一轮融钱、烧钱都是活不下去的。”

头部玩家打法各有差别

同样有着十几年房产租赁行业从业履历的张剑，并不完全认同“团结办公”这个观点，他对中国物业情形以及客户的需求情形都十分领会，以为团结办公这种产物形式并不能完全知足中国的市场需求。

其建立于2013年的纳什空间，更愿意讲“共享办公”，而非“团结办公”。

张剑以为，海内小物业为主的供应端现实以及企业主更喜欢自力空间的文化背景，决议了“租赁大空间挤在一起办公”的团结办公模式并非新型办公的本质，“共享”才是。

纳什空间建立之始便订立了“自力+团结”的模式，自力的“超级工作室”主要服务于高频的使用场景，好比办公，而“团结办公区”主要提供共享的服务，好比会议室。

经由多年的生长，纳什空间已运营空间跨越100万平米，服务企业跨越2.6万家，服务20万人。去年中，纳什空间宣布完成B+轮近5亿人民币融资，由远洋资源领投、华融融德跟投。

然则同样，由于初期选择低价补助赛马圈地加上治理问题，纳什空间在生长的过程中也存在隐患。

严重违约、拖欠租户押金、员工私收中介费……打开投诉平台，投诉纳什空间的此类信息并不少见 。

不外与氪空间相比，纳什空间的负面新闻还算较少。

建立于2014年，一最先定位为“创业孵化器”的氪空间，看到了团结办公迅猛的生长势头，便在2015年最先武断转型，并在1年后从母公司36氪拆分出来自力运营。

住手2018年4月，氪空间在天下10座都会拥有40个团结办公场所，漫衍在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门等都会。数据显示，氪空间的治理面积已靠近20万平方米，提供跨越30000个工位，有2000多家中小微企业在氪空间办公。

然而，今后，氪空间日子最先变得不好过，甚至可以说是遇到了建立至今的“至暗时刻”。

早在去年12月,就有人爆料氪空间因资金链主要导致大批裁员，裁员比例20%,约莫涉及百人。

不止裁员，公司年会也一并作废。1月10日，氪空间总裁办向公司内部公布年会更改的通知，“决议作废与每个人息息相关的年终总结会媾和年会庆典。”邮件并示意，资源市场急转直下，市场调整使得公司计谋也必须随之改变，目的是“活下去并坚持到本轮经济调整竣事”。

2月14日，有新闻称氪空间关闭旗下6个空间，共计3万平方的面积，之前签约的一些项目也被报撤出或和业主重新商谈租金条件，如上海吴中路项目，苏州协鑫等项目。而监测数据显示，氪空间官网宣布的空间数目，相比一个月前削减了15家，从52个削减到了37个。

除了上面这些，氪空间欠佣、遭5亿港元巨额起诉、资金承压等新闻也是层出不穷。

氪空间没有坐以待毙最先自救，今年4月，氪空间开启高层大换血，涉及总裁、CFO在内的多位高管调整。新任CEO王雪泉针对氪空间内部员工频频呼吁的内部反腐问题亮相称,一旦属实一定会严肃处理,对于历史问题也会追查到底。

换血一个月后，“四处找钱”的创始人刘成城终于为氪空间争取到10亿元融资，由IDG资源、歌斐资产、逸星资源团结领投。

在WeWork这些天闹得沸沸扬扬的时刻，刘成城克日自动接受采访宣布接下来的航向。氪空间要转向企业定制，准备盈利。

早在一年前，刘成城就已经做出了决议：氪空间要向企业定制服务转型。差别于以往简朴的服务小微企业天真办公，现在，氪空间的定位是一个to B的做办公室的企业服务公司，而这块定制营业未来会占到氪空间营业比重至少60%。

刘成城还透露，履历快要一年的调整，氪空间现金流即将转正。“到今年12月，氪空间会进入一个稀奇好的运营状态。此外，在业绩没有到达预期状态之前，氪空间暂时不会思量融资、上市等事宜。”

与以上的团结办公品牌相比，梦想加有所差别，差异点在于它的定位，OaaS（Office as a Service，办公即服务）系统。梦想加称，不做孵化器、不介入股权投资、不对接投资资源、不持有重资产，仅将空间视为服务型产物，提供智能办公场景。

在梦想加建立初期，甚至不惜烧钱过亿元研发整个智能办公产物，而非像优客工厂那样拼命做大空间运营面积。

梦想加创始人甚至讲过，最终要把梦想加生长成像Airbnb那样“只提供服务，不拥有一平米物业”的互联网+办公空间。

但现在而言，空间仍然是主要的战略资源，梦想加也一直在拓展空间规模。

住手去年8月，梦想加已结构北京、成都、上海、杭州、西安等都会焦点商业区约 30 万平米、近 40 个办公空间，并且在当月宣布完成1.2亿美金的C轮融资。

挣不下去就镌汰退场

潮水退去后，才气看出谁在裸泳。

据VC SaaS的数据显示，2018年至今年4月，团结办公品牌削减40家，运营时间均未跨越2年。生长缓慢、濒临停业倒闭状态的团结办公空间品牌占总数的28.1%。

资源退潮，头部玩家尚能咬牙坚持，但撑不下去的中小企业就只能接受镌汰，倒闭退场。

今年中，有媒体曝出，上海一家团结办公空间——聚梦空间陷入了停业整理危急。聚梦空间建立于2017年4月27日，注册资源1000万人民币。公然资料显示，其在上海笼罩70多个商圈，下设30多处办公点，规模并不算小。

新闻称，聚梦空间现实上是从P2P转型做团结办公，谋划模式只是简朴粗暴的“二房东模式”，屋子拿到手就转租，不装修。

“二房东模式”过于粗放，配套设施、商业理念、运营能力等皆跟不上来，过分依赖租金差。一方面容易受制于房源供应商，受市场颠簸影响；另一方面想要依赖租金差来获得高额利润要依赖规模增进，这意味着单体项目的资源虚耗和新一轮成本控制问题。

此前铅笔道曾报道，2018年圣诞节这天，ibase原点空间旗下门店对入驻企业公布停运通知。

据公然信息显示，ibase实则是着名地产金地商置团体有限公司旗下的社群化团结办公品牌项目。2016年2月，ibase首个旗舰项目落户深圳，现在共有4个ibase办公地址，3家在深圳，1家在北京。此外，ibase也曾对外宣称设计结构广州、南京、杭州、武汉等都会，还将借助金地团体和金地商置成熟的外洋结构，拓展国际市场。

近三年运营换来的只有一纸通告，通告指出：“由于整体经济形势下行，谋划不善，已历久处于亏损状态。在租金无法提升，且出租率连续下滑的情形下，项目想扭亏为营已无希望。鉴于项目的现实谋划情形，迫不得已决议于2019年1月15日18:00住手IBSAE威新店的运营。”

相关职员称，ibase的入驻率一直以来并不高，只有50%~60%，由于前期投入成本很高，包罗2000多万的装修成本，总体来看公司确实处于一直亏损的状态。

事实上，早从2016年始,由于过分依赖政府补助、盈利模式单一，一些团结办公项目就迎来倒闭潮，Mad Space、地库、北京绿客屋、孔雀机构等基本同期退场。

不能盈利的商业模式都是耍流氓

“归根结底，团结办公只有一个痛点——盈利。即使是头部项目也只是部门门店或者区域实现盈利，真正完全实现盈利还需要时间。对于团结办公行业来说，现在面临的主要问题，是始终未能找到清晰的盈利模式。”

星库空间合伙人、副总经理刘铮此前公然示意，中国团结办公的普遍思绪是，“先看规模、赛马圈地、抢资源，然后号称自己第一。”

另有人说，现在的团结办公，谈不上盈利，甚至都谈不上服务。

现在，大部门团结办公项目的主要盈利模式基本都是“二房东”模式，即先租下写字楼，经由尺度化的装修改造成自力办公空间和共享工位，提供应企业或创业者，然后收取工位费。

据亿欧调研数据显示，团结办公出租率平均到达85％时，才气保持盈亏平衡，但对于团结办公企业而言， 85％的出租率并不容易做到。

盈利模式尚未清晰，行业增速大幅放缓，投资机构转变预期，也不少人最先看空团结办公行业。

从业者最先反思，事实什么才是适合团结办公的打法。刘成城称，2019年将会是行业调整年，是现存老玩家提升内功和谋划效率的年份。

毛大庆此前也示意，现在整个行业还需在精细化治理、多元化营收和差异化运营上多下功夫。“共享办公不是一个现在的事业，这是一个面向未来的产业。团结办公的焦点要务是不停提升入驻会员企业的办公效率，这是整个行业永远可以提升的命题。”

团结办公进入中场战争后，赛马圈地和低价推销战略显然已经不再适合当下的情形。

“要区分二房东模式和非二房东模式，需要明白二房东不做什么——品牌、产物、用户服务。”梦想加创始人王晓鲁对团结办公的商业模式给出差别看法。“好比说，提供的并不仅是空间面积，而是一种面向用户的产物。这种产物包罗物理空间、办公软硬件和系统，也包罗服务和体验提升等。”

亦如毛大庆所说，这是一个具有异常强的衍生能力的新兴房地产+的行业，是一个房地产+互联网的行业。从产物和社会需求自己来看，团结办公是一个不太可逆的趋势。

简直，市场依旧能有所为。有关研究报告指出，中国团结办公市场在履历了高增速低容量的导入期之后，即将进入高增速高容量的发展期，其市场成熟的时间窗口将会从2018年延续至2022年，预计到2022年，团结办公工位数将会到达1315.1万个，该市场规模可到达4092.18亿元人民币。

现在，磨练WeWork“中国门徒们”的是，若何翻过这座盈利模式这座大山。

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